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重资产减负,商业地产将进入资本时代

发布时间:2017-12-05 10:35:31 来源:本站 分享到:

商业地产正借助证券化的春风,成为房企新的增长点ㄍ。在2017观点商业年会上,REITS(房地产信托投资基金)、轻资产等成了众多房企“大咖”们讨论的关键词ㄍ。


前十月商业地产销售远超住宅

2011年至今,经过六年的发展,中国的商业地产规模也一举排名世界前列ㄍ。国家统计局最新数据显示,2017年1-10月份,全国住宅的销售额增长9.6%,办公楼销售额增长20%,营业用房销售额增长27.9%,商业地产的销售增长速度远远超过住宅ㄍ。

全球知名的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕的报告显示,中国可投资商业地产规模已居世界第二,且投资规模仍在扩大ㄍ。2016年中国大宗物业投资总额达到1800亿元,并有望在未来三年再次创下新高ㄍ。

“只要是从事商业地产的人,都会感觉到今年有比较大的变化ㄍ。”万科集团高级副总裁、印力集团董事长兼总裁丁力业表示,近几年城镇化率一直在增长,但与发达国家相比还有很大差距,同时,今年消费情况良好,对商业地产而言机会还有很多ㄍ。

万科集团高级副总裁、印力集团董事长兼总裁丁力业


资本证券化为传统商业“减负”

中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云表示,商业地产库存增大且市场分化非常严重,呈现出供过于求的状态ㄍ。因此,商业地产进入了一个重质量、减速度的时代,轻资产运营谋求新的发展ㄍ。

中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云


众所周知,商业地产不仅开发周期长,且资金占用数额大、回笼缓慢ㄍ。蔡云认为,四季度房地产政策将维持稳中偏紧的基调,未来融资压力会进一步增大,轻资产的运营模式迫在眉睫,与重资产运营配套的REITS正加速在国内推进ㄍ。

日前,绿地集团宣布,旗下规模达到210亿人民币的房地产投资信托将于明年上市ㄍ。这是迄今为止中国房地产企业发行的最大规模REITSㄍ。此前,新派公寓权益型类REITS和保利租赁住房REITS陆续获批ㄍ。这些都标志着中国房企资产证券化、轻资产化迈出一大步ㄍ。资产证券化,将减少商业地产的资金沉淀,加快资金周转ㄍ。


内资与港企布局各有偏好

“如果说资产证券化本质是以资金作为起始点,那么优质的资产、收益稳定是资本青睐实现可证券化的条件ㄍ。”蔡云认为,开发企业要从传统的开发思维转移到项目管控和资产管理能力上来ㄍ。

打造一个好的商业项目绝非易事ㄍ。新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷表示,零售增速持续下降、电商冲击减弱但持续存在、购物中心跑马圈地成为商业地产三个新常态,预计到2025年中国的购物中心将超过10000家ㄍ。“我们应该到三四线城市去ㄍ。”欧阳捷认为,购物中心的数量之多,将会在城市之间产生分化,三四线城市的购物中心开业数量少机会更多ㄍ。

五洲国际董事长舒策城透露,相比一二线城市综合体饱和严重的现状,三四线城市带来了更多的收益ㄍ。“我们在无锡的一个镇上做了一个商业项目,这个镇只有3.5万人,但每天每平方米最高租金可以达到11元ㄍ。”

而港企的看法有所不同ㄍ。中原地产中国大陆区主席黎明楷认为,三四线不一定好,未来商业会越来越集中在一二线城市,香港老牌开发商的商业项目就主要集中在一二线城市ㄍ。“对一个项目来讲,地段是先天的,如果先天不足,很难通过后天来弥补ㄍ。”他表示ㄍ。

 

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